房企年報(bào)密集發(fā)布。披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年與過(guò)去相比，拼規(guī)模擴(kuò)張已不是房企常態(tài)，而調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率、增加現(xiàn)金流成為房企關(guān)注焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負(fù)債、降杠桿壓力增大，規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)會(huì)更趨謹(jǐn)慎，規(guī)模房企增速放緩是常態(tài)。

增收不增利　凈利潤(rùn)率下滑明顯

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類下，已有35家房企發(fā)布2020年年報(bào)。35家房企2020年?duì)I業(yè)總收入達(dá)10198.93億元，較2019年增長(zhǎng)20.85%;凈利潤(rùn)合計(jì)984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤(rùn)率來(lái)看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達(dá)71.4%。

具體來(lái)看，招商蛇口2020年?duì)I業(yè)收入1296.2億元，較2019年增長(zhǎng)32.71%;但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達(dá)地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入258.64億元，同比增長(zhǎng)32.79%;凈利潤(rùn)17.44億元，同比下降31.77%;歸屬母公司凈利潤(rùn)15.02億元，同比下降35.12%。

對(duì)于利潤(rùn)下降，招商蛇口表示，公司規(guī)模擴(kuò)大，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)。但受行業(yè)利潤(rùn)率下滑及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年有所下降。

大悅城凈利潤(rùn)則出現(xiàn)虧損。大悅城2020年?duì)I業(yè)收入384.45億元，較2019年調(diào)整后收入增長(zhǎng)13.76%;但歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損3.87億元，較2019年大幅下降118.88%;歸屬上市公司股東扣非凈利潤(rùn)虧損5.01億元，同比下降140.72%。

大悅城方面表示，歸母公司凈利潤(rùn)下降，一方面是由于本年結(jié)算項(xiàng)目中低毛利項(xiàng)目占比提高，商品房銷售毛利率較2019年的38%下降約10個(gè)百分點(diǎn);另一方面，受宏觀調(diào)控及疫情影響，公司部分在建在售項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期，個(gè)別項(xiàng)目因疫情工期延誤，成本增加，公司對(duì)相應(yīng)資產(chǎn)計(jì)提了減值。

榮安地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.78億元，較2019年增長(zhǎng)67.77%，但利潤(rùn)并未增加。數(shù)據(jù)顯示，2020年歸母公司凈利潤(rùn)為17.42億元，較2019年的18.89億元下降7.75%。

監(jiān)管緊繃　降杠桿成“必選項(xiàng)”

“三道紅線”政策影響正在加深。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，500強(qiáng)房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，同比下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%，同比下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年有大幅改善。

2020年8月，住建部、央行聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，對(duì)12家試點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模設(shè)置了“三道紅線”，包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍。依據(jù)“三道紅線”觸線情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債的增速閾值，四擋有息負(fù)債規(guī)模年增速分別設(shè)限為0%、5%、10%和15%。

從近期年報(bào)來(lái)看，房企紛紛調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，主動(dòng)降杠桿。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)、中梁、佳兆業(yè)、領(lǐng)地控股、大唐地產(chǎn)、綠景中國(guó)均由紅檔降至黃檔;當(dāng)代置業(yè)、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)、力高集團(tuán)也由橙變黃;祥生控股由紅轉(zhuǎn)橙。

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地產(chǎn)、路勁、合生創(chuàng)展、SOHO中國(guó)、大悅城、龍湖、信達(dá)地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等仍保持“零踩線”外，越秀地產(chǎn)、金輝控股、中國(guó)金茂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、五礦地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、明發(fā)集團(tuán)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、佳源國(guó)際、世茂集團(tuán)、中駿集團(tuán)通過(guò)調(diào)整結(jié)構(gòu)，升級(jí)綠色，躋身“零踩線”房企。

并不是所有房企都實(shí)現(xiàn)降檔。目前來(lái)看，時(shí)代中國(guó)、美的置業(yè)、旭輝、花樣年、正榮地產(chǎn)、新城控股、上置集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、新力控股、中國(guó)奧園等維持黃檔，首創(chuàng)置業(yè)保持橙檔，富力地產(chǎn)、陽(yáng)光100中國(guó)仍在紅檔之列。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)人士表示，“三道紅線”政策的出臺(tái)將深刻影響行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和房企競(jìng)爭(zhēng)策略。從中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)仍將面臨一系列考驗(yàn)，市場(chǎng)規(guī)模雖有一定增長(zhǎng)空間，但行業(yè)將進(jìn)入慢增長(zhǎng)周期，從財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)的高速增長(zhǎng)邁向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量增長(zhǎng)。在行業(yè)集中度加速提高且階段性盈利下降的明確趨勢(shì)下，現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將獲得更多優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇，注重企業(yè)內(nèi)生力、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、打造極致產(chǎn)品與服務(wù)的房企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

從富力地產(chǎn)來(lái)看，2020年公司加大變現(xiàn)力度，以加速去杠桿，雖然凈負(fù)債率同比下降68.7個(gè)百分點(diǎn)，但凈負(fù)債率仍高達(dá)130.2%。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，集團(tuán)將繼續(xù)尋求合作伙伴，共同投資或合作，以減輕項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步降低總負(fù)債水平，改善資本狀況。

“下一步，首創(chuàng)置業(yè)會(huì)繼續(xù)把控負(fù)債，降杠桿，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)健。”首創(chuàng)置業(yè)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)范書斌表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及房企具有積極作用，有利于房企更加注重抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

范書斌表示，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)減債計(jì)劃，全力降低杠桿水平，嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模。未來(lái)公司將持續(xù)改善“三道紅線”指標(biāo)，爭(zhēng)取盡快達(dá)標(biāo)。

集中供地落地　資金優(yōu)勢(shì)是關(guān)鍵

今年2月，自然資源部發(fā)文對(duì)重點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中政策，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，原則上公告每年不超過(guò)3次。業(yè)內(nèi)人士稱，上述重點(diǎn)城市涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙。

隨后青島、鄭州等多地發(fā)文確認(rèn)政策細(xì)則，天津、長(zhǎng)春、福州、南京等城市明確年內(nèi)3次集中掛牌的具體時(shí)間。3月15日，長(zhǎng)春集中掛牌出讓51宗首批經(jīng)營(yíng)性用地，總占地面積達(dá)400萬(wàn)平方米。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，上述22個(gè)重點(diǎn)城市均為核心一二線城市，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人口規(guī)模最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年22城商品房銷售額占全國(guó)商品房銷售額的比重為39.9%，22城住宅用地出讓金占全國(guó)住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。

劉水說(shuō)，從此前數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年百?gòu)?qiáng)TOP30房企在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。22個(gè)重點(diǎn)城市中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受TOP30房企青睞。

雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁王海洋表示，集中供地政策是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制之一。雅居樂(lè)將加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的分析，提前規(guī)劃城市投資布局和拿地方向，以投資更多優(yōu)質(zhì)土地。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，22城集中三次供地政策是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)重要措施，企業(yè)可以在穩(wěn)定、理性的土地價(jià)格上獲取更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

劉水表示，集中供地政策使得企業(yè)短期資金壓力增加，面對(duì)單次大量供地時(shí)，企業(yè)需要對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，“兩集中”和“三道紅線”政策對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大的變化是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性已有明確、清晰的趨勢(shì)。

上坤地產(chǎn)董事會(huì)主席兼行政總裁朱靜表示，從近期的宏觀調(diào)控政策來(lái)看，一方面，“兩集中”和“三道紅線”是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和非房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)社會(huì)金融資源的占用比例開(kāi)始重新再分配，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能再像過(guò)去一樣過(guò)度占用貨幣資源，而是要在合理的比例范圍內(nèi)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)高土地紅利、高融資杠桿紅利、高速度發(fā)展的形勢(shì)已經(jīng)一去不返，房企將回歸到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)，需要更關(guān)注客戶需求、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、關(guān)注經(jīng)營(yíng)效率。

CRIC研究中心報(bào)告指出，在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向變得清晰，預(yù)計(jì)未來(lái)將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。從企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期來(lái)看，自2018年以來(lái)房企銷售目標(biāo)總體謹(jǐn)慎，目標(biāo)增速回落，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。

整體來(lái)看，在行業(yè)下行疊加“三道紅線”新規(guī)的壓力下，房企控負(fù)債、降杠桿壓力增加，規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)制定會(huì)更趨謹(jǐn)慎，整體的目標(biāo)增長(zhǎng)率也將趨于平穩(wěn)。預(yù)計(jì)隨著房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能降低，規(guī)模房企增速放緩將成為常態(tài)。

世茂集團(tuán)：繼續(xù)深耕大灣區(qū)　目標(biāo)直指3300億元

3月30日，世茂集團(tuán)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告，2020年實(shí)現(xiàn)收入1353.5億元，同比上升21.4%;期間毛利396.7億元，同比上升16.2%，毛利率為29.3%;核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)191.4億元，同比上升24.9%。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，2021年世茂可售資源超5500億元，以去化率60%計(jì)算，銷售目標(biāo)為3300億元，期望增幅達(dá)到10%以上。

銷售超預(yù)期　謹(jǐn)慎購(gòu)置土地

2020年，世茂集團(tuán)全年合約銷售額3003億元，同比上升15.5%;累計(jì)合約銷售面積1712.6萬(wàn)平方米，同比上升16.8%。值得一提的是，期內(nèi)整體可售貨值去化率達(dá)63%，連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)增長(zhǎng)。

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2020年12月31日，世茂集團(tuán)土地儲(chǔ)備約為8175萬(wàn)平方米，其中2020年新增土地儲(chǔ)備1535萬(wàn)平方米。

“審慎補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。”世茂集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于拿地，世茂集團(tuán)奉行審慎而積極的投資戰(zhàn)略。2020年上半年，受疫情影響，土地市場(chǎng)成交降溫，世茂集團(tuán)積極把握機(jī)遇，增加土地儲(chǔ)備1232萬(wàn)平方米，占全年新增土地儲(chǔ)備80%。隨著疫情受控及在較寬松的貨幣環(huán)境下，土地市場(chǎng)在2020年下半年持續(xù)升溫，地價(jià)居高不下，世茂集團(tuán)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備趨于審慎。

截至目前，世茂集團(tuán)擁有項(xiàng)目434個(gè)，分布全國(guó)逾100個(gè)核心城市。土地儲(chǔ)備貨值已達(dá)1.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6%，可滿足3年以上開(kāi)發(fā)需求。在貨值分布上，一二線占比72%，強(qiáng)三四線占比18%。具體來(lái)看，大灣區(qū)貨值3950億元，長(zhǎng)三角貨值3450億元，華北區(qū)貨值2500億元，福建區(qū)貨值2400億元，土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)均衡，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

對(duì)于此前22城采取集中供地的新政，許世壇表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，從2020年四季度到今年一季度，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)區(qū)域地價(jià)增幅明顯，拿地競(jìng)爭(zhēng)明顯。22城集中三次供地政策是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)重要措施，將給資金充裕、穩(wěn)健和渠道多的房企更多機(jī)會(huì)，企業(yè)可以在穩(wěn)定、理性的土地價(jià)格上獲取更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸表示，世茂集團(tuán)長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，堅(jiān)持正現(xiàn)金流管理，資金較為充裕。同時(shí)，世茂集團(tuán)與多家銀行和金融機(jī)構(gòu)探索地產(chǎn)基金模式，相信在后續(xù)集中供地上，世茂集團(tuán)有拿地優(yōu)勢(shì)。

躋身“零踩線”　持續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

對(duì)于監(jiān)管層提出的“三道紅線”指標(biāo)，世茂集團(tuán)表示，截至2020年底，世茂集團(tuán)已全面達(dá)成“三道紅線”財(cái)務(wù)指標(biāo)要求，成功從“黃檔”降至“綠檔”。

具體來(lái)看，2020年世茂集團(tuán)凈負(fù)債率50.3%，較2019年的57.4%大幅下降7.1個(gè)百分點(diǎn)。剔除預(yù)售后的資產(chǎn)負(fù)債率68.1%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比達(dá)到1.16倍。

報(bào)告指出，世茂集團(tuán)積極優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，通過(guò)適時(shí)適量配售股份和分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，擴(kuò)大股東基礎(chǔ)，并增厚權(quán)益。此外，世茂集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，現(xiàn)金覆蓋短債比例高，融資渠道穩(wěn)定。世茂集團(tuán)境內(nèi)5年期公司債利率低至3.2%，境外10年期美元優(yōu)先票據(jù)利率低至3.45%。

“‘三道紅線’指標(biāo)已成為集團(tuán)財(cái)務(wù)內(nèi)部管理指標(biāo)。”湯沸表示，世茂集團(tuán)一直堅(jiān)持穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策，堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)。近年來(lái)，世茂集團(tuán)已推出一系列控杠桿、保收益、增回款的措施，主動(dòng)控制負(fù)債率規(guī)模。目前，世茂集團(tuán)雖已降至“綠檔”，但未來(lái)仍會(huì)嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

湯沸表示，2021年世茂集團(tuán)仍將通過(guò)提升銷售去化力度、確保按揭回款、促進(jìn)資金回籠等加強(qiáng)管控，同時(shí)合理安排投資計(jì)劃和預(yù)算，達(dá)成經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正。

繼續(xù)深耕大灣區(qū)

報(bào)告指出，為防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，監(jiān)管層仍將加快推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)信貸。同時(shí)，“房住不炒”主基調(diào)不變，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍會(huì)持續(xù)，全國(guó)商品房銷售節(jié)奏將輕微放緩。此外，隨著新型城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將保持平穩(wěn)，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力增加，城市分化會(huì)更加明顯。

基于上述原因，世茂集團(tuán)仍將繼續(xù)深耕重點(diǎn)區(qū)域。許世壇表示，大灣區(qū)已經(jīng)成為世茂集團(tuán)最大的土地儲(chǔ)備地區(qū)，土地儲(chǔ)備占世茂集團(tuán)所有土地儲(chǔ)備近三成。同時(shí)，世茂集團(tuán)在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備多為高能級(jí)儲(chǔ)備，其中近600億元土地儲(chǔ)備位于香港，廣州核心區(qū)也有多個(gè)項(xiàng)目，雖然部分投資周期較長(zhǎng)，但利潤(rùn)、前景都會(huì)比較好。

許世壇表示，未來(lái)世茂集團(tuán)仍將深耕大灣區(qū)，深圳和廣州城市更新項(xiàng)目會(huì)相繼推出。同時(shí)，世茂集團(tuán)將關(guān)注肇慶等大灣區(qū)新興城市。

中國(guó)金茂：核心財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)

中國(guó)金茂日前發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告。2020年，中國(guó)金茂營(yíng)業(yè)收入約600.54億元，同比增長(zhǎng)39%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)121.14億元。

具體來(lái)看，雖然受疫情影響，酒店收入下滑，但房地產(chǎn)銷售逆市增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2020年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)銷售金額2311億元，同比上升44%，這也是中國(guó)金茂銷售收入首次突破2000億元。從銷售面積來(lái)看，2020年中國(guó)金茂合約銷售面積1129.1萬(wàn)平方米，同比上升50.9%。

2016年至2020年，中國(guó)金茂銷售額同比增速分別達(dá)61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，連續(xù)五年位列行業(yè)TOP20房企銷售額增速排行榜第一位。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，在融資層面、土地資源等方面，中國(guó)金茂在同梯隊(duì)房企中的優(yōu)勢(shì)較為明顯。中國(guó)金茂提出2020年至2022年3年的短期業(yè)績(jī)目標(biāo)分別為3000億元、2500億元和3000億元，沖擊規(guī)模勢(shì)頭依然保持強(qiáng)勁。

負(fù)債方面，年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，公司短期有息負(fù)債為277.7億元，貨幣資金為520.8億元，剔除受限資金，可支配貨幣資金為434.6億元，可完全覆蓋短期有息負(fù)債，短期償債風(fēng)險(xiǎn)較低。此外，公司實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率41.1%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.7%，低于70%的紅線。

中國(guó)金茂三項(xiàng)指標(biāo)均滿足紅線要求，成功進(jìn)入“綠檔房企”。在負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化后，公司融資平均成本也由2019年的4.9%進(jìn)一步降至4.42%，其中發(fā)行22億元中化大廈CMBS利率低至2.65%，25億元中期票據(jù)利率低至3.1%。

潘浩表示，中國(guó)金茂償債能力大幅上升。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中國(guó)金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余(不含受限制現(xiàn)金結(jié)余)約為434.56億元，同比大幅增長(zhǎng)142.1%，公司利用增發(fā)新股、出售股權(quán)、債券融資等方式實(shí)現(xiàn)快速補(bǔ)充資金流動(dòng)性。同時(shí)，通過(guò)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)等方式降低表內(nèi)債務(wù)，2020年公司非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89，現(xiàn)金流管理效果顯著。

中國(guó)金茂表示，公司始終遵循以城聚人、以城促產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)邏輯，積極推動(dòng)兩配套、兩同步落地，改善城市形象，升級(jí)城市功能，城市運(yùn)營(yíng)成效得到充分認(rèn)可。

截至2020年底，加上當(dāng)年新獲取的7個(gè)城市項(xiàng)目，中國(guó)金茂所運(yùn)營(yíng)的城市項(xiàng)目累計(jì)達(dá)27個(gè)。值得一提的是，2020年全年，來(lái)自城市運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目為中國(guó)金茂貢獻(xiàn)21%的當(dāng)期銷售業(yè)績(jī)，較2019年的14%有較大提升。中國(guó)金茂表示，城市運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)正在逐漸顯現(xiàn)，有效助力公司獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。同時(shí)，2020年公司成功進(jìn)入太原、煙臺(tái)、石家莊和泰州4個(gè)新城市。在此背景下，中國(guó)金茂在全國(guó)累計(jì)進(jìn)入51個(gè)城市，持有約270個(gè)項(xiàng)目。

另一方面，2020年中國(guó)金茂在一二線核心城市進(jìn)一步占據(jù)領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，公司在北京、上海、南京、長(zhǎng)沙、蘇州、青島、溫州等7個(gè)城市全年銷售額超100億元。

除房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，中國(guó)金茂通過(guò)成立“地產(chǎn)科技”創(chuàng)新加速營(yíng)、簡(jiǎn)化創(chuàng)新投資流程、搭建科研管理平臺(tái)、建立創(chuàng)新管理專業(yè)序列等舉措，進(jìn)一步完善創(chuàng)新機(jī)制，營(yíng)造支撐經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的氛圍，綠色戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升。截至2020年末，中國(guó)金茂累計(jì)獲得綠色建筑類認(rèn)證或標(biāo)識(shí)219個(gè)，并在綠色智慧能源方面廣泛布局，已落地10個(gè)區(qū)域智慧能源項(xiàng)目和兩大數(shù)據(jù)中心。

中國(guó)金茂董事局主席寧高寧表示，在簽約銷售金額跨入2000億元規(guī)模的新階段，堅(jiān)持科學(xué)至上，堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)的發(fā)展理念，未來(lái)5年中國(guó)金茂將在全新雙輪兩翼戰(zhàn)略指引下，強(qiáng)化科技創(chuàng)新，狠抓提質(zhì)增效，構(gòu)建公司“十四五”發(fā)展新格局。

華潤(rùn)置地：逆周期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量成長(zhǎng)

3月30日，華潤(rùn)置地披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。2020年全年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1795.9億元，較2019年增長(zhǎng)21.2%。其中開(kāi)發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入為1571.4億元，同比增長(zhǎng)23.5%;投資物業(yè)租金收入為127.9億元，同比增長(zhǎng)4.5%，超額完成年度目標(biāo)。

華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)241.4億元，較2019年增長(zhǎng)11.6%。公司宣派末期股息每股人民幣1.102元，同比增長(zhǎng)17.5%;全年股息合計(jì)每股人民幣1.252元，同比增長(zhǎng)17.4%;全年派息率37.0%，較2019年提升2個(gè)百分點(diǎn)。

華潤(rùn)置地長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，體現(xiàn)出核心房企抗風(fēng)險(xiǎn)及逆周期增長(zhǎng)實(shí)力，同時(shí)彰顯為股東切實(shí)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值回報(bào)的大藍(lán)籌擔(dān)當(dāng)。

行穩(wěn)致遠(yuǎn)　綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先

2020年華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2850.3億元，較2019年增長(zhǎng)約17.5%，增速較2019年提升2.4個(gè)百分點(diǎn);合約銷售面積1418.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。按全年銷售目標(biāo)2620億元計(jì)算，達(dá)成率為109%。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，作為首批約談的12家重點(diǎn)房企之一的華潤(rùn)置地，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年增長(zhǎng)約3.3個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為29.5%，與上年基本持平;現(xiàn)金短債比為2.50，較上年下降約0.53。由此，華潤(rùn)置地2020年度指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，繼續(xù)保持在零踩線的“綠檔”陣營(yíng)。

截至2020年末，華潤(rùn)置地現(xiàn)金及銀行結(jié)余約894.5億元，同比增長(zhǎng)38.3%，現(xiàn)金短債比為2.50，資金流動(dòng)性較為充足，償債能力較強(qiáng)。同時(shí)，華潤(rùn)置地憑借良好的信用評(píng)價(jià)和發(fā)展規(guī)模，更易獲得多渠道和低成本融資，2020年加權(quán)平均融資成本為4.08%，較2019年下降37個(gè)基點(diǎn)。

近年來(lái)，有關(guān)部門一直致力于建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，“三道紅線”的監(jiān)管指標(biāo)在此背景下產(chǎn)生，新的監(jiān)管將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在商業(yè)模式上，最終也會(huì)在盈利能力和財(cái)務(wù)指標(biāo)上得到驗(yàn)證。從行業(yè)主要的核心房企來(lái)看，2020年華潤(rùn)置地盈利能力進(jìn)一步提升，公司綜合毛利率30.9%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率29.1%，投資物業(yè)(含酒店)毛利率66.4%。

一體多元業(yè)務(wù)生態(tài)戰(zhàn)略釋放價(jià)值

為順應(yīng)時(shí)代變化，房地產(chǎn)企業(yè)嘗試多元化突圍轉(zhuǎn)型。

目前，華潤(rùn)置地已經(jīng)形成開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)、一體化發(fā)展的“3+1”業(yè)務(wù)模式，打造城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)生態(tài)圈。

從“十三五”的“2+X”商業(yè)模式，到當(dāng)前“十四五”的“3+1”業(yè)務(wù)模式，重要變化就是強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)(即華潤(rùn)萬(wàn)象生活)的重要性。華潤(rùn)萬(wàn)象生活于2020年12月成功分拆上市。

另一方面，近年華潤(rùn)置地不斷發(fā)展代建代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，截至2020年末，華潤(rùn)置地累計(jì)獲取代建代運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目超過(guò)140個(gè)，協(xié)同主營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目落地超過(guò)10個(gè)，其中包括北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合服務(wù)樓級(jí)別的多個(gè)標(biāo)志性建筑。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，華潤(rùn)置地進(jìn)一步強(qiáng)化多元化的資源獲取能力，年內(nèi)新獲取項(xiàng)目69個(gè)，重點(diǎn)聚焦粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈四大區(qū)域以及九大國(guó)家中心城市等一二線城市。公司總土地儲(chǔ)備面積6809萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積4801萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)。

城市更新作為“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)方向，正迎來(lái)高速發(fā)展紅利期。華潤(rùn)置地加碼城市更新，主導(dǎo)多個(gè)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目，涉及舊工業(yè)區(qū)、城中村、舊住宅區(qū)、大片區(qū)統(tǒng)籌等多種改造類型，承擔(dān)實(shí)施主體、前期服務(wù)商、城市更新項(xiàng)目顧問(wèn)等多種角色。

此外，華潤(rùn)置地還是國(guó)內(nèi)TOD領(lǐng)域最強(qiáng)的領(lǐng)軍企業(yè)，截至目前已在31個(gè)地鐵城市落地76個(gè)TOD綜合體，覆蓋地鐵路線90余條，建筑規(guī)模超過(guò)3500萬(wàn)平方米，涉及地鐵里程近3000公里。有分析認(rèn)為，作為各大城市的商業(yè)價(jià)值匯聚交通樞紐，華潤(rùn)置地?zé)o疑能長(zhǎng)期從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中收獲豐厚紅利。