相鄰片區(qū)多校劃片調(diào)劑界面。 采訪對(duì)象供圖

7月3日凌晨，北京下了一夜的暴雨。而和天氣一樣，西城學(xué)區(qū)房也在那個(gè)時(shí)刻迎來了一場(chǎng)“變革”。不少家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，原本斥巨資買下的學(xué)區(qū)房卻難以保證孩子被對(duì)應(yīng)學(xué)校錄取，甚至被調(diào)劑出對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)。

這實(shí)際上是一場(chǎng)博弈。早在2020年4月底，西城就發(fā)布相關(guān)文件表示，在2020年7月31日之后取得房產(chǎn)證的家庭適齡子女入學(xué)時(shí)，全部以多校劃片的方式在學(xué)區(qū)或者相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。雖然已有“預(yù)警”，但業(yè)主們并沒有真的認(rèn)為自己花上千萬買了學(xué)區(qū)房，會(huì)遇到這種被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的“極小概率”事件。然而，“意料中的意外”卻真的來了。

不過，究竟為何在今年才上演了這一幕，西城學(xué)區(qū)房的底層邏輯究竟是什么，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)大幅下跌?

西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)房。 李凱旋攝

直接被調(diào)劑出學(xué)區(qū)

信號(hào)其實(shí)早在2020年4月30日就釋放出來了，更多的家長(zhǎng)似乎抱有“僥幸心態(tài)”，認(rèn)為西城暫時(shí)不會(huì)在第一年就加大“多校劃片”力度。

4月發(fā)布的相關(guān)文件明確，自2020年7月31日之后。在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或者相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

西城區(qū)是北京的“教育高地”。從教育資源上來看，排名前三的學(xué)區(qū)德勝、金融街、月壇片區(qū)內(nèi)幾乎是“遍地名校”，優(yōu)質(zhì)程度非常均衡。因此，大批家長(zhǎng)涌入西城，對(duì)這三個(gè)學(xué)區(qū)更是趨之若鶩。

彼時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者曾采訪過一位在西城德勝學(xué)區(qū)買房的業(yè)主黃林(化名)。黃林對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“我必須趕在7月31日之前完成購(gòu)房落戶，只要能夠留在德勝，就有很大概率能夠上名校，因?yàn)榈聞賻缀鯖]有差學(xué)校。”

但是，直接被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的結(jié)果是業(yè)主和中介們都沒有預(yù)料到的。“很難說，因?yàn)橐话愣嘈澠匀粓?jiān)持就近原則，基本上不會(huì)被調(diào)劑出學(xué)區(qū)。但是這次德勝片區(qū)在‘731’之后取得房本的業(yè)主有些只能選擇相鄰的學(xué)區(qū)入學(xué)，孩子無法就讀德勝的小學(xué)。”在西城區(qū)做了多年房產(chǎn)中介工作的彭樺(化名)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

西城優(yōu)質(zhì)學(xué)校的數(shù)量多，這是家長(zhǎng)們不惜擲萬金“涌進(jìn)”西城的原因。不過，彭樺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“名校是多，可學(xué)區(qū)之間也有很大的差異。比如德勝學(xué)區(qū)毗鄰新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)，但是在家長(zhǎng)的眼中，新街口學(xué)區(qū)和什剎海學(xué)區(qū)就不如德勝，普通學(xué)校占比高，不像德勝幾乎都是名校。”

現(xiàn)實(shí)情況是，在“731”政策之后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，大部分只能夠選擇片區(qū)內(nèi)調(diào)劑或者調(diào)劑到相鄰片區(qū)的普通小學(xué)。“德勝、金融街、月壇這3個(gè)西城最頂級(jí)學(xué)區(qū)的情況嚴(yán)重一些，‘731’之后取得房本的家庭基本上都是無緣名校，只能調(diào)劑到普通小學(xué)。”彭樺向《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

“溢出效應(yīng)”出現(xiàn)了。德勝、金融街、月壇等知名學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房成交量不斷上漲之后，名校的學(xué)位壓力增加，最終在今年出現(xiàn)了難以全部錄取的情況，因此學(xué)生只能被“調(diào)劑出學(xué)區(qū)”。

西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)房。 李凱旋攝

學(xué)區(qū)房的邏輯

彭樺的焦慮情緒其實(shí)并不比家長(zhǎng)少。他說：“我們?cè)?jīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行過預(yù)估，也在‘731’之后替業(yè)主選擇房子時(shí)不再對(duì)學(xué)校這一因素打包票，但仍是高估了名校學(xué)位的承載度，低估了政策的執(zhí)行力度。”

的確，此前北京嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房，要求房產(chǎn)中介在宣傳房源時(shí)不得將“學(xué)區(qū)房”作為宣傳字眼。隨后，中介在朋友圈等平臺(tái)推介房源時(shí)也不再標(biāo)明“學(xué)區(qū)房”“對(duì)應(yīng)學(xué)校”等字眼。

而4月24日，西城曾又一次發(fā)布信號(hào)。當(dāng)時(shí)，西城再?gòu)?qiáng)調(diào)將會(huì)實(shí)行多校劃片的政策。不過，家長(zhǎng)們還是想要進(jìn)入西城，讓孩子獲得在西城上學(xué)的機(jī)會(huì)。這種從小學(xué)就要上名校的做法或許在其他地區(qū)的家長(zhǎng)看來很難完全理解。但實(shí)際上，家長(zhǎng)的心里另有一套邏輯。

“根本就是在于高中，北京的高中不能跨區(qū)考試，而高中的教學(xué)質(zhì)量又在很大程度上決定了能否考入優(yōu)質(zhì)大學(xué)。”北京家長(zhǎng)林佳(化名)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。通過買房獲得西城上學(xué)的學(xué)籍，然后在西城上小學(xué)初中，之后考西城的高中。

這也就意味著，沒有學(xué)籍，考取西城的高中相對(duì)較難。而如北京四中、三帆中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北京八中、師大附中等優(yōu)質(zhì)中學(xué)都在西城。在不少家長(zhǎng)看來，只要是過了中招的錄取分?jǐn)?shù)線，孩子憑借著西城的學(xué)籍，也會(huì)有相比較其他區(qū)而言不錯(cuò)的高中來“托底”。這個(gè)資源，是除了西城學(xué)籍的學(xué)生之外，其他區(qū)域的學(xué)生無法享受到的。

每一年，北京的高考分?jǐn)?shù)公布之后，家長(zhǎng)們會(huì)在各個(gè)微信群中熱議，每個(gè)區(qū)域、每所高中高分的人數(shù)是多少，重本的錄取率是多少。以目前北京教育分布狀況看，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的高中會(huì)更加優(yōu)質(zhì)，而優(yōu)質(zhì)高中集中的地區(qū)房?jī)r(jià)也不會(huì)低。

價(jià)格將被重構(gòu)？

800萬的購(gòu)房預(yù)算放在全國(guó)哪個(gè)城市都不低。北京大興瀛海的新房項(xiàng)目中鐵華僑城和園的均價(jià)為5.8萬元/平米，800萬元預(yù)算可以購(gòu)入一套137平的新房。但這筆預(yù)算，在德勝或者金融街，只能買到50平米左右的“老破小”。

“德勝的二手房均價(jià)基本在17萬元/平米左右，而金融街的房?jī)r(jià)高的能夠超過20萬元/平米。”彭樺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說明了當(dāng)前西城學(xué)區(qū)房的價(jià)格現(xiàn)狀。而其他區(qū)域的新房項(xiàng)目戶型佳、物業(yè)優(yōu)質(zhì)但因?yàn)闆]有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，售價(jià)根本無法和西城的學(xué)區(qū)房相比。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，“731”政策的核心目的在于拉平西城學(xué)區(qū)房整體均價(jià)，避免部分購(gòu)房人去投資炒作學(xué)區(qū)房。而在此次事件之后，西城熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房的價(jià)值必然會(huì)形成一個(gè)向下拉動(dòng)的趨勢(shì)。

具體而言，郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“從整體來看，可能會(huì)對(duì)西城學(xué)區(qū)房的價(jià)格形成一個(gè)削峰填谷式的影響。德勝、金融街熱門學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下拉，但西城教育濃度依然較高，整體價(jià)值并不會(huì)出現(xiàn)下降，甚至部分學(xué)區(qū)的價(jià)值還能夠保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。”這也恰恰說明了，盡管多校劃片，甚至多學(xué)區(qū)內(nèi)多校劃片，但西城在全北京市“教育高地”的地位不會(huì)改變。

而更多在西城之外持幣代購(gòu)的購(gòu)房人，看到眾多家庭買了德勝的房，卻上了房?jī)r(jià)便宜幾百萬的相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校之后，對(duì)頂級(jí)學(xué)區(qū)的熱情也直線下降。記者在某學(xué)區(qū)業(yè)主群中看到，有投資西城學(xué)區(qū)房的業(yè)主表示，“要趕緊出手，再不出手怕賣不出去了”。

不過，在3月16日，上海頒布了入學(xué)新政，打破了高中的“鎖區(qū)魔咒”，幾乎是針對(duì)學(xué)區(qū)房的一次重大變革。具體內(nèi)容則是，上海市高中階段學(xué)校招生錄取將實(shí)行名額分配到校和名額分配到區(qū)，無論在哪個(gè)學(xué)校、哪個(gè)區(qū)域上學(xué)，每所初中的學(xué)生都有考入優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)，進(jìn)一步平均教育資源。

有專家預(yù)測(cè)，北京后續(xù)為了讓教育資源分布更加平衡，不排除借鑒上海做法的可能。那樣就不僅僅是西城頂級(jí)學(xué)區(qū)的“地震”，也許是整個(gè)北京學(xué)區(qū)價(jià)值的“重構(gòu)”。